Registraties in frauderegisters wegens vermoede hypotheekfraude gerechtvaardigd

Rb. Amsterdam 9 september 2026, IT 5521; ECLI:NL:RBAMS:2026:9185 ([eisers] tegen ING). [eisers], die een assurantie- en advieskantoor exploiteren en cliënten begeleiden bij hypotheekaanvragen, vorderen in kort geding dat ING hun gegevens verwijdert uit het Intern Verwijzingsregister (IVR), het Incidentenregister (IR), het Externe Verwijzingsregister (EVR) en het register van Stichting Fraudebestrijding Hypotheken (SFH), dan wel de registratieduur van acht jaar verkort. ING had de bancaire relaties met [eisers] beëindigd en de registraties aangebracht nadat uit onderzoek naar verschillende hypotheekaanvragen was gebleken dat bij ING aanzienlijk hogere inkomensgegevens en andere jaarstukken waren ingediend dan de stukken die de hypotheekaanvragers zelf aan [eisers] hadden verstrekt. Voor registratie in het IR, EVR en SFH-register moet volgens de voorzieningenrechter zijn voldaan aan de AVG en het Protocol Incidentenwaarschuwingssysteem Financiële Instellingen 2026. De betrokkenheid van de geregistreerde persoon bij de gedragingen moet in voldoende mate vaststaan en voor verwerking van strafrechtelijke persoonsgegevens moeten concrete feiten en omstandigheden bestaan die meer opleveren dan alleen een redelijk vermoeden van schuld. Daarnaast moeten de registraties voldoen aan de eisen van proportionaliteit en subsidiariteit.

De voorzieningenrechter oordeelt dat ING voldoende heeft onderbouwd dat de betrokkenheid van [eisers] bij hypotheekfraude in voldoende mate vaststaat. Alleen al in het dossier van één hypotheekaanvrager bleek dat deze zijn werkelijke jaarcijfers, met een gemiddelde netto jaarwinst van € 28.040, aan [eisers] had verstrekt, terwijl minder dan twee maanden later bij ING een hypotheekaanvraag werd gedaan op basis van een jaarinkomen van € 114.303,33. Volgens de voorzieningenrechter moeten [eisers] de cijfers hebben vervalst, hebben laten vervalsen of ten minste op de hoogte zijn geweest van de onjuistheid van de ingediende stukken. Ook de overige dossiers, de verwevenheid met Plein Hypotheken en de financiële transacties tussen beide ondernemingen ondersteunen de vermoedens. De belangenafweging valt eveneens in het voordeel van ING uit. Het belang van de financiële sector bij waarschuwing en bescherming van haar integriteit en veiligheid weegt zwaarder dan het belang van [eisers] bij onbelemmerde bedrijfsuitoefening. Ook aan het subsidiariteitsvereiste is voldaan en er bestaat, gelet op de ernst van de vermoede hypotheekfraude en de coördinerende rol van [eisers], geen aanleiding de registratieduur van acht jaar te verkorten. Omdat voor het IVR minder strenge eisen gelden en ook hier meer dan een redelijk vermoeden van schuld bestaat, hoeft ook die registratie niet te worden verwijderd. De voorzieningenrechter weigert daarom de gevraagde voorziening en veroordeelt [eisers] in de proceskosten.

4.11.

Hoewel de gang van zaken in het dossier [naam 3] al voldoende rechtvaardiging biedt voor de registraties roepen ook de andere dossiers vragen op, gezien de verschillen in de inkomensgegevens die door de hypotheekaanvrager aan [eisers] zijn verstrekt en die vervolgens bij de hypotheekaanvraag bij ING zijn ingediend.

4.12.

Verder is het opvallend dat, naast dat Plein Hypotheken en K&R allebei bij de hypotheekaanvrager factureerden, er ook nog tussen hen beiden een afrekening plaatsvond. ING heeft met een door haar ingediend transactieoverzicht laten zien dat K&R in de periode van 1 januari 2020 tot heden voor het aanzienlijke bedrag van € 2,2 miljoen van Plein Hypotheken betaald heeft gekregen. [eisers] hebben daarvoor geen plausibele verklaring gegeven. De door Plein Hypotheken en K&R bij de hypotheekaanvragers in rekening gebrachte kosten komen bovendien niet marktconform voor. Gelet op het voorgaande heeft het er alle schijn van dat [eisers] (in samenwerking met Plein Hypotheken en/of De Looierij) een verdienmodel hebben gecreëerd met de aanvraag van hypotheken, waarbij zij met het (laten) aanpassen van jaarcijfers een hypotheek regelden die de hypotheekaanvrager op basis van de door hem/haar aangeleverde werkelijke cijfers niet zou hebben verkregen.

4.13.

ING heeft naar het oordeel van de voorzieningenrechter met het dossier van [naam 3] in ieder geval voldoende onderbouwd en geconcretiseerd waarom zij tot registratie is overgegaan.

Dat [eisers] zich vanwege een gestolen server en/of in verband met de privacy verwijderde stukken, niet dan wel onvoldoende tegen de aantijgingen van ING hebben kunnen verweren, is niet overtuigend. Het is aan [eisers] die een professionele onderneming drijven om hun administratie te allen tijde op orde en beschikbaar te hebben. Verder is het zo dat ING terecht erop heeft gewezen dat e-mailcorrespondentie ook bij de diefstal van een server nog steeds te raadplegen moet zijn. Bovendien is het ongeloofwaardig dat [eisers] in lopende dossiers door hypotheekaanvragers ingeleverde stukken vanwege privacywetgeving heeft verwijderd.

4.14.

Op grond van de AVG en het PIFI moet ook een belangenafweging worden toegepast, waarbij alle bekende feiten en omstandigheden moeten worden betrokken. Bij elke verwerking van persoonsgegevensregistratie moet zijn voldaan aan de beginselen van proportionaliteit en subsidiariteit. Dat betekent dat de inbreuk op de belangen van de bij de verwerking van persoonsgegevens betrokkenen niet onevenredig is in verhouding tot het met de verwerking te dienen doel (proportionaliteitsbeginsel) en dat het doel waarvoor de persoonsgegevens worden verwerkt in redelijkheid niet op een andere, voor de bij de verwerking van persoonsgegevens betrokkene minder nadelige wijze kan worden verwezenlijkt (subsidiariteitsbeginsel), zie het arrest van de Hoge Raad van 9 september 2011, ECLI:NL:HR:2011:BQ8097 (Santander).

4.15.

De voorzieningenrechter is met ING van oordeel dat een belangenafweging hier niet tot een ander oordeel kan leiden. Daarbij is in aanmerking genomen dat het doel van registratie in het IR, het EVR en het SFH-register is om andere financiële instellingen te waarschuwen voor het handelen van [eisers] , zoals hiervoor is verwoord, waarbij een zorgvuldige registratie nodig is om de integriteit en veiligheid van ING en de financiële sector te waarborgen. Het belang van [eisers] om ongehinderd hun bedrijfsactiviteiten te kunnen uitvoeren weegt hier niet tegenop. De problemen die zij door de registratie ondervinden zijn inherent aan hun eigen handelen en kunnen ING niet worden tegengeworpen. De persoonlijke omstandigheden die [eiser 3] heeft genoemd maken dit niet anders. Dat hij door de registraties wordt belemmerd in het afsluiten van een hypotheek voor een nieuwe woning kan zo zijn, maar dat gevolg is juist beoogd met de registraties. Daarnaast is niet duidelijk geworden dat de enige optie voor hem en zijn gezin is om een nieuwe woning te kopen.

4.16.

Ten slotte is, nu het onmiddellijke doel van de registratie door ING niet op een minder belastende manier kan worden bereikt dan door de registratie, aan het subsidiariteitsvereiste voldaan.

Op dit moment kan ook niet worden geconcludeerd dat de registraties niet voor de volle periode van acht jaar hoeven te worden gehandhaafd gezien de ernst van de vermoede hypotheekfraude en de coördinerende rol die [eisers] daarbij speelden.

4.17.

Voor opname in het IVR gelden minder strenge eisen dan voor opname in de hiervoor besproken registers, omdat registratie in het IVR alleen zichtbaar is voor de bank zelf en de met haar verbonden rechtspersonen. Zoals blijkt uit hetgeen hiervoor is overwogen, leveren de feiten en omstandigheden in dit geval meer dan enkel een redelijk vermoeden van schuld aan hypotheekfraude en bestaat dus ook voor deze registratie geen grond om tot verwijdering over te gaan.